Galvenā lapa  -  Viedoklis


20.08.2004   Kā noturēt “griestus” vai namīpašnieku patvaļas ierobežošana ar nodokļu palīdzību.

Nodokļu paradīze

 

      Valstīs ar tirgus ekonomiku nekustamā īpašuma nodoklis ir neatņemams atribūts. Parasti šis nodoklis tiek iekasēts neatkarīgi no tā vai īpašums tiek izmantots vai netiek izmantots ienākumu iegūšanai, bet ja nekustamais īpašums (zeme vai būves) tiek izmantots komerciālajiem mērķiem, tad no nodokļiem nevar nedz paslēpties, nedz izvairīties. Tikai Latvijā nodokļu aplikšanas nacionālās īpatnības ļauj namīpašniekiem, kuri izīrē dzīvokļus, dzīvot viegli un brīvi bez nekustamā īpašuma nodokļa (maksājot vienīgi zemes nodokli).

      Var censties izskaidrot šādu politekonomisko anomāliju ar to, ka nosakot īres maksas “griestus ”denacionalizēto namu īpašnieku tiesības tiek ierobežotas. Šādos apstākļos “nabaga” namīpašniekiem pat trūkst līdzekļu lai uzturētu savu nekustāmo īpašumu, par nodokli pat nerunājot! Tiesa gan, “īres griesti” pasargā tikai tos īrniekus, kuriem bija padomju laikos slēgtie beztermiņa īres līgumi. Jaunajiem iemītniekiem, kuri ir ievākušies pēdējo gadu laikā jāmaksā tik cik pieprasa saimnieks, bet tajā pat laikā no nodokļu aplikšanas ir atbrīvoti visi izīrētie dzīvokļi – gan tie, kurus ieņem jaunie mītnieki, gan tie, kuros dzīvo “vecie iemītnieki”.

       Patlaban spēkā esošā likumdošana paredz, ka no 2005. gada 1. janvāra tiks atcelti visi īres maksas ierobežojumi, taču nav paredzētas nekādas izmaiņas likumā par nekustamā īpašuma nodokli! Tādas nodokļu paradīzes namīpašniekiem, bez jebkāda jēdzīga pamatojuma, nav nevienā civilizētā valstī. Nav brīnums, ka mājokļu tirgus vērtība nemitīgi pieaug, jo neviena cita uzņēmējdarbības joma neļauj iegūt tādus ienākumus, kādus sāks gūt namīpašnieki pēc “īres griestu” atcelšanas. Tas ir par iemeslu tam, ka aug pieprasījums pēc nekustāmā īpašuma, bet līdzās pieprasījumam arī mājokļu cenas, savukārt līdzās mājokļu cenām pieaug arī to īres maksa.

     



       Likumdevēju lietussargs 



 

    

       Komercijas veicināšana mājokļu īres nozarē, kas ir atbrīvota no jebkādas nodokļu regulēšanas, novedīs ( precīzāk – jau noved) pie neredzētās namīpašnieku iedzīvošanās mantā un vēl nebijušas plašu iedzīvotāju slāņu aplaupīšanas. Pirmkārt, tas attiecas uz denacionalizēto namu “vecajiem mītniekiem”, kuri riskē palikt bez jumta virs galvas.

      Patlaban spēkā esošais Likums "Par nekustamā īpašuma nodokli" paredz, ka no 2004. gada 1. janvāra ar nodokli netiek apliktas  “individuālo dzīvojamo namu apbūvei piederošās ēkas, ja tās netiek izmantotas saimnieciskās darbības veikšanai; dzīvojamo ēku daļas, kuras tiek izmantotas mājokļiem, un mākslinieku darbnīcas, kuras netiek izmantotas saimnieciskās darbības veikšanai ”. It kā viss būtu maksimāli skaidri. Ja saimnieks izmanto dzīvokli, lai tur dzīvotu kopā ar ģimeni, tad nekustamā īpašuma nodokli nevajag maksāt, ja dzīvojamā platība tiek izīrēta, tad esi tik laipns, samaksā nodokli.

        Viss atduras pret to, kādā veidā tiek interpretēts jēdziens “saimnieciskās darbības veikšana”.

       Liekas, kādas gan te var būt interpretācijas? Dzīvokļu izīrēšana ar mērķi gūt ienākumus nepārprotami ir viens no “saimnieciskās darbības” veidiem. Šādu viedokli izteica arī visi manis aptaujātie juristi, tajā skaitā tie, kuri ieņem atbildīgus amatus Rīgas domē. Tomēr izpildvaras gaiteņos valda pavisam cita pieeja. Ministru Kabineta Noteikumi Nr. 131 kategoriski apgalvo: “Dzīvokļa vai individuālā dzīvojamā nama izīrēšana netiek uzskatīta par saimniecisko darbību”. Tādējādi valdība ir izsniegusi namīpašniekiem pilnu nodokļu indulģenci. Neskatoties uz to vai no nelaimīgajiem īrniekiem prasa 1 latu par kvadrātmetru vai 10 latus – nekas no tā pašvaldības budžetā netiek (pašvaldības budžetā tiek pārskaitīti 100% no nekustāmā īpašuma nodokļa un vairāk nekā 70% no iekasētā fizisko personu ienākumu nodokļa). Un tas viss ir neskatoties uz to, ka  tieši pašvaldībām (it īpaši Rīgas domei) ir uzlikts par pienākumu “sniegt palīdzību dzīvokļu jautājumu risināšanā” un nodrošināt ar pajumti tos nelaimīgos, kurus namīpašnieki izliek uz ielas par nesamērīgās dzīvokļa īres nemaksāšanu. Tāda ir Induļa Emša valdības piekoptā tiesību un pienākumu, pilnvaru un atbildības sadale.

                Protams, nav izslēgts, ka patreizējā ne visai loģiskā jēdziena “saimnieciskās darbības veikšana” interpretācija ir radusies tādēļ, ka līdz 2003. gada beigām nekustamā īpašuma nodokļa likumā bija spēkā norma, kas atbrīvoja no nodokļa maksāšanas par izīrēto mājokli. MK Noteikumi Nr. 131 to pieņemšanas brīdī (2000.g. aprīlī) principā tikai apstiprināja šo likuma normu. Tomēr kopš 2004. gada janvāra likumā nav normas, kas paredzētu tādas darbības kā dzīvokļu izīrēšana atbrīvot no nekustāmā īpašuma nodokļa, savukārt MK Noteikumos Nr. 131 tāda norma ir palikusi un turpina darboties tāpat kā likuma norma, kas bija spēkā līdz 2003. gada beigām. Jāņem vērā tas fakts, ka “īres griesti” joprojām pastāv un sabiedrība turpina dzīvot cerībā, ka galu galā Saeima arī pēc 2005. gada 1. janvāra vēl uz kādu laiku pagarinās “griestu” pastāvēšanu. Savukārt nodokļa iekasēšana par izīrētajiem dzīvokļiem var pastiprināt to spēku politiskās pozīcijas, kuri uzstājīgi pieprasa īres maksas ierobežojumu atcelšanu.

 

      “Griesti” vai nodoklis?

 

      Var izveidoties priekšstats, ka dzīvokļu īres maksas ierobežojums un nodokļa iekasēšana par izīrētajiem dzīvokļiem – tie ir savstarpēji  izslēdzoši varianti. Tā sacīt, ja ir “īres griesti”, tad nevar pieprasīt maksāt nodokli iemaksu. Taču ja namīpašniekiem uzliek par pienākumu maksāt nodokli, tad it kā būtu neloģiski ierobežot viņu tiesības pašiem noteikt īres maksas apmēru. Patiesībā šāds pretstatījums ir nepamatots un augstāk attēlotā alternatīva ir aplama. Lieta ir tāda, ka īres maksas ierobežojums, tāpat kā nodokļu aplikšana veic regulējošās funkcijas un šajā kvalitātē var savstarpēji saskanēt.

      Principā nekustamā īpašuma nodoklim piemīt divas funkcijas: fiskālā (valsts kases, precīzāk – pašvaldību budžeta ienākumu daļas papildināšana ) un regulējošā ( nekustāmā īpašuma izmantošanas veidu ietekmēšana ). Par nodokļa fiskālo nozīmi publikai ir pietiekami skaidrs priekšstats, un PCTVL darba grupas priekšlikums novirzīt nodokļa ienākumus municipālo mājokļu celtniecībai, diez vai kādam radīs iebildumus. Pagaidām daudzi politiķi, kuri spriež par nepieciešamību saglabāt “griestus” līdz laikam, kad tiks realizēta vērienīga municipālās celtniecības programma klusējot apiet jautājumu par šīs programmas finansēšanas avotiem.

      Kas attiecas uz nekustamā īpašuma nodokli regulējošo mehānismu, tad par to derētu parunāt sīkāk. Daudziem par to vispār nav nekāda priekšstata.

      Lieta tāda, ka nekustāmā īpašuma nodoklis mudina īpašniekus izmantot namus un zemi daudz racionālāk un efektīvāk, iesaistot šos īpašumus saimnieciskajā darbībā un neturot zem pūra.

      Paskaidrosim to ar konkrētu piemēru.

 

     

 

 

Aritmētika pārdomām. 

 

     Acīmredzami, jo augstāka ir dzīvokļa īres maksa, jo grūtāk ir atrast īrnieku un attiecīgi arī dzīvoklis ilgāku laiku stāvēs tukšs un netiks izmantots. Kā piemēru ņemsim divistabu dzīvokli ar kopējo platību 50 kvadrātmetri. Īpašnieks var pieprasīt par to ikmēneša īres maksu 100 lati ( 2 latus par 1 m2). Tomēr uz šādiem noteikumiem būs grūti atrast īrnieku un pieņemsim, ka šī iemesla dēļ dzīvoklis tiks izmantots tikai pusi no visa laika ( 50% - 0,5 ). Īpašnieka ikgadējais ienākums tad sastādīs 100 x 12 x 0,5 = 600 latu.

      Cits variants. Īpašnieks nosaka īres maksu 50 latus mēnesī ( 1 latu par 1 m2). Šajā gadījumā īrnieku būs vieglāk atrast un dzīvoklis tiks izīrēts jau 75% ( 0,75) no visa laika. Rezultātā īpašnieka ikgadējais ienākums sastādīs 50 x 12 x 0,75 = 450 latu.

      Trešais variants – maksimālais. Īpašnieks pieprasa maksu 25 latus mēnesī (0,50 latus par 1 kv. metru – patlaban spēkā esošie “īres griesti” ). Šajā gadījumā īpašnieks nekavējoties varēs atrast īrnieku un dzīvoklis   tiks izmantots visu laiku. Īpašnieka ienākums tad sastādīs: 25 x 12 x 1,0 = 300 latu.

      Secinājums: ja nav nodokļa, tad īpašniekam ir izdevīgāk (ienākums lielāks!) pieprasīt maksimāli lielu īres maksu, neskatoties uz to, ka lielāko laika daļu dzīvoklis būs tukšs un līdz ar to lielākam cilvēku skaitam nebūs jumta virs galvas.

      Tagad pieņemsim, ka dzīvokļa īpašniekam ir jāmaksā nekustamā īpašuma nodoklis, kura lielums ( saskaņā ar spēkā esošo likumdošanu) sastādīs 1,5 % ( 0,015) no kadastrālās vērtības. Dzīvokļa kadastrālo vērtību nosaka tā tirgus vērtība un kadastrālā vērtība ir tieši atkarīga no tā kādu ienākumu īpašnieks cer iegūt un kādu īres maksu viņš uzstāda. Par pamatu aprēķinam ņemsim attiecību starp zemes kadastrālo vērtību (KV) un ikgadējo īres maksu ( ĪM ) par tās izmantošanu, kura sastāda 5 % ( 0,05) no KV. Tad : KV = ĪM / 0,05 vai KV = ĪM x 20.

      Pirmajā variantā dzīvokļa kadastrālā vērtība būs : 100 x 12 x 20 = 24 000 latu. Nekustāmā īpašuma nodoklis sastādīs 24 000 x 0,015 = 360 latu, bet īpašnieka ienākums sastādīs: 600 – 360 = 240 latu.

      Otrajā gadījumā dzīvokļa KV būs : 50 x 12 x 20 = 12 000 latu, nodoklis: 12 000 x 0,015 = 180 latu, ienākums : 450 – 180 = 270 latu.

      Ir redzams, ka otrajā variantā īpašnieka ienākums būs lielāks. Viņam būs izdevīgāk ilgāku laiku izīrēt dzīvokli neskatoties pat uz to, ka īres maksa būs daudz zemāka. 

     

 

        Tilts no šodienas uz rītdienu

 

        Skrupulozs lasītājs var sarēķināt, ka trešajā variantā nodoklis sastādīs 90 latus, bet īpašnieka ienākums būs tikai 300 – 90 = 210 latu. Šeit lasītājam arī rodas dabisks jautājums: bet kā tādā gadījumā var runāt par nodokļa pozitīvo ietekmi ?



      Tomēr arī raksta autors nebūt nav vientiesis. Nav grūti iedomāties, ka es speciāli minēju trešo variantu, lai ilustrētu nodokļa regulēšanas iespējas. Proti: likumdevējs var atbrīvot no nodokļa īpašniekus, kuri izīrē mājokļus par īres maksu, kas nepārsniedz patlaban noteiktos “īres griestus” – 0,48 latus par kv. metru. Tad trešajā variantā ienākums paliks iepriekšējais – 300 latu un būs pats augstākais no visiem izskatītajiem variantiem.



     To namīpašnieku atbrīvošana no nekustamā īpašuma nodokļa, kuri izīrē dzīvokļus par maksu, kas nepārsniedz patlaban eksistējošos “griestus”, ļaus uzcelt tiltiņu no patreizējā stāvokļa ( ir “griesti”, nav nodokļa) uz neizbēgu nākotni, kad “īres maksas griestu” vairs nebūs.



     PCTVL darba grupas pozīcijas būtība ir nevis mūžīgi saglabāt “griestus” un nevis jau patreiz aizvietot “griestus” ar nodokļu regulēšanu. Galvenais mūsu idejā ir tas, lai brīdī, kad dzīvokļa īres maksas ierobežojumi pārstās darboties, tiktu ieviesta efektīva nekustāmā īpašuma nodokļa pielietošana, kura nevis administratīvi, bet gan tīri ekonomiski neļaus namīpašniekiem  nesamērīgi paaugstināt mājokļu īres maksu.                 



 

 

 

 

                

 

 

Komentāri


Atlikuši simboli: